早上刚刷到邻居发的朋友圈：“刚看手机银行，房贷利率悄悄降了0.35%，每个月少还300多！银行没发通知，要不是自己点进去看，根本不知道。”

这话一下戳中了几百万房贷家庭的痛点。过去几年买房的人，大多背着5%甚至6%的高利率，而现在新房贷利率普遍降到了3.8%左右，“新老利差”像一块石头压在老房奴心上。

但从2026年1月起，这个局面彻底变了。国家出台的“房贷利率偏离度”动态调整机制正式生效，只要你的房贷利率比当前市场平均水平高0.3%以上，就有机会自动下调，每年能省下几千甚至上万元利息。关键是，银行不会主动告诉你，得自己去查、去申请。

一、先搞懂：什么是“房贷利率偏离度”？说白了就是不让老房奴当“冤大头”

很多人看到“偏离度”三个字就头大，其实用大白话讲很简单：

过去我们的房贷利率是“LPR+加点”模式，比如你2021年买房时，LPR是4.65%，银行给你加了1.35%，最终利率是6%；而现在2026年的LPR是3.45%，新买房的人加点可能只有0.35%，最终利率是3.8%。

这就导致你的“加点幅度”（1.35%）比当前全国新发放房贷的平均加点幅度（比如0.4%）高了0.95%，超过了0.3%的红线，这就是“利率偏离度超标”。

根据央行《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，从2026年1月25日起，银行会每年根据这个“偏离度”自动调整存量房贷利率。只要你的加点幅度比全国平均水平高0.3%以上，就符合下调条件，不需要提前还款、不需要转贷，直接调整利率。

简单说，国家就是要让老房奴的利率，向新房贷的利率水平靠拢，减少“新老利差”带来的不公平。

二、划重点：哪些人能享受到这次降息？这四类人别白高兴

不是所有老房贷都能降，得满足几个硬条件，别白忙活一场：

1. 必须是“存量商业性个人住房贷款”

- 只针对纯商业房贷，公积金贷款、组合贷里的公积金部分，都不在调整范围内。

- 2026年1月25日之前发放的房贷，才叫“存量贷款”，之后新办的房贷不适用这个政策。

2. 加点幅度偏离度超30个基点（0.3%）

- 这里的“偏离度”是指你的房贷“加点幅度”，和全国新发放房贷“平均加点幅度”的差值。

- 举个例子：全国新发放房贷平均加点是0.4%，如果你的加点是0.8%，差值是0.4%，超过了0.3%，就符合条件；如果你的加点是0.6%，差值是0.2%，就不符合。

3. 贷款状态正常

- 你的房贷不能有逾期记录，必须是正常还款状态。如果有逾期未还的情况，得先把欠款补上，才能申请调整。

4. 排除特殊贷款

- 比如“公转商”贷款、保障性住房贷款、商业用房贷款（商铺、写字楼），都不在这次调整范围内。

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一句话总结：2026年1月25日前办的纯商业房贷，没逾期，加点比现在平均水平高0.3%以上，就能降。

三、最关键：怎么操作？是自动降还是要自己申请？

这是大家最关心的问题，不同银行的操作方式不一样，别等银行通知，主动去查：

1. 大部分银行会“自动调整”

根据央行要求，符合条件的贷款，银行会在1月25日之后自动下调利率，不需要你申请。但银行不会主动发短信通知，得自己去手机银行看。

2. 部分银行需要“主动申请”

少数银行可能需要你在手机银行或APP上手动触发调整，比如点击“存量房贷利率调整”按钮，或者联系客户经理提交申请。

具体操作步骤（大白话版）：

1. 打开手机银行APP：找到“我的贷款”或“房贷”板块，查看当前的贷款利率。

2. 对比当前市场平均加点：可以通过央行官网、财经媒体查询最新的全国新发放房贷平均加点幅度（一般银行APP也会显示）。

3. 算偏离度：用你的加点幅度减去平均加点幅度，看是否超过0.3%。

4. 自动调整的银行：如果符合条件，1-2周内利率会自动更新，刷新APP就能看到。

5. 需要申请的银行：如果没自动调整，就在APP里找“存量房贷利率调整”入口，按提示提交申请，一般1-3个工作日会审批通过。

提醒：如果自己不会操作，直接打银行客服电话（比如工行95588、建行95533），报上身份证号和贷款合同号，让客服帮你查是否符合条件，以及怎么操作。

四、算笔账：到底能省多少钱？举个例子就明白

用真实数据算一下，你就知道这次降息有多实在：

假设你有一笔100万元的商业房贷，亚搏app官方网站贷款期限30年，等额本息还款，原来的利率是6%（LPR4.65%+加点1.35%）。

当前全国新发放房贷平均加点是0.4%，你的加点偏离度是1.35%-0.4%=0.95%，超过了0.3%，符合调整条件。

调整后，你的加点会降到0.4%+0.3%=0.7%（因为偏离度最多降到0.3%以内），新利率是LPR3.45%+0.7%=4.15%。

还款对比：

- 原来月供：5995元

- 调整后月供：4832元

- 每月少还：1163元

- 每年省：13956元

- 30年累计省：41.87万元

就算你的偏离度只有0.3%，比如原来加点是0.7%，平均加点是0.4%，调整后加点降到0.4%，利率从3.45%+0.7%=4.15%降到3.85%，100万贷款每月也能少还300多元，每年省4000元左右。

这笔钱不是小数，相当于每个月多了一笔零花钱，或者可以用来提前还款、投资，减轻生活压力。

五、避坑指南：这几个误区别踩，不然白忙活

很多人对这个政策有误解，这里澄清几个常见误区：

1. 不是所有老房贷都能降到和新房贷一样的利率

政策规定，调整后你的加点幅度和全国平均加点的偏离度，最多只能降到0.3%以内，不是直接降到新房贷的加点水平。比如新房贷加点是0.4%，你的加点最多降到0.7%，不能直接降到0.4%。

2. 公积金贷款不能降

这次调整只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款的利率由公积金管理中心统一调整，不在这个政策范围内。组合贷的朋友，只有商业部分能降，公积金部分不变。

3. 调整后利率不是固定的

这次调整的是“加点幅度”，LPR还是会随市场变化。比如未来LPR下降，你的利率也会跟着降；如果LPR上升，利率也会涨。但加点幅度调整后，以后每年只会根据“偏离度”动态调整，不会随便变动。

4. 逾期记录会影响调整

如果你的房贷有连续3个月以上的逾期，或者当前有逾期未还的情况，就不符合调整条件。得先把欠款还清，保持6个月以上的正常还款，才能申请下一次调整（每年1月25日是核验日）。

六、政策背后：国家为什么要给老房奴降息？不是救楼市，是给居民减负

很多人以为这个政策是为了救楼市，但其实核心目的是“减轻居民债务压力，释放消费潜力”。

过去几年，我国居民部门债务率（债务占GDP比重）已经超过60%，其中房贷占了60%以上。高房贷利率不仅压得家庭喘不过气，还导致居民储蓄增加、消费减少，影响经济内循环。

通过调整存量房贷利率，每年能为全国几千万房贷家庭省下几千亿利息，这些钱可以用来消费、投资，或者提前还款，减轻债务负担。比如一个家庭每年省1万元，就能多买家电、多出去旅游，带动相关产业发展。

同时，这个政策也能缓解“新老利差”带来的社会矛盾，让老房奴感受到公平，稳定市场预期。毕竟，过去买房的人大多是刚需，高利率已经让他们承担了更多压力，现在给他们降点息，也是情理之中。

七、最后说句实在话：别等银行通知，现在就去查！

银行不会主动给你打电话说“你的房贷利率降了”，因为降息意味着银行少赚利息，所以他们不会积极宣传。

如果你是2026年1月25日前办的商业房贷，现在就打开手机银行，查一下你的加点幅度，算一算偏离度。符合条件的，要么等自动调整，要么主动申请。

这笔钱是你应得的，别嫌麻烦，花10分钟操作一下，每年就能省下几千块，何乐而不为？

毕竟，房贷是大部分家庭最大的支出，能省一点是一点。2026年的第一个好消息，就从给你的房贷“减负”开始吧。