2026年1月百城新房均价环比上涨，二手房跌幅收窄，楼市乍现回暖信号，但这并非普涨行情。一二线核心城市高端项目拉动房价上行，三四线仍陷存量消化困局，结构性分化愈发明显。更关键的是，三道红线监管调整，行业融资逻辑生变。这场看似回暖的背后，藏着城市、产品、房企的多重格局重构，真正的楼市走向，远比数据表象更值得深究。

星期天（2月1日）公布的一项非官方调查显示，1月中国100个城市的新房平均价格上涨，而二手房市场的跌幅收窄。中国最大的房地产研究机构之一中国指数研究院称，新房价格1月环比上涨0.18%，较去年12月0.28%的涨幅放缓。中指院称，包括成都、上海、杭州在内的城市，在1月推出高端升级住宅项目，带动一二线城市房价环比和同比均上涨。

2026年开年的房地产市场，以一组看似矛盾却极具代表性的数据拉开了新一年的序幕。非官方调查显示，1月全国百城新房平均价格实现环比上涨，二手房市场跌幅则出现明显收窄，市场似乎释放出企稳回暖的积极信号。但深入拆解数据背后的逻辑便会发现，此次价格波动并非全行业普涨的复苏，而是一二线核心城市与三四线城市、高端住宅与普通刚需产品、头部房企与中小房企之间深度分化的结果。与此同时，行业发展底层逻辑正在发生深刻变革，伴随融资监管政策的调整，房地产行业正从高速扩张的规模时代，迈向精耕细作的品质时代与结构优化时代。

一、开年市场数据透视：表面回暖下的结构性特征

2026年1月的房地产市场数据，呈现出“新房微涨、二手房跌幅收窄、整体分化”的鲜明特征，看似是市场触底回升的信号，实则是多重因素共同作用下的结构性表现，每一组数据背后都折射出市场供需关系、产品结构与城市层级的深层差异。

（一）新房市场：均价微涨但涨幅放缓，高端项目成核心拉动力

中国指数研究院发布的百城房价数据显示，2026年1月全国100个城市新建商品住宅平均价格环比上涨0.18%，相较于2025年12月0.28%的环比涨幅，涨幅出现明显放缓，这一数据既印证了市场存在一定的回暖动力，也反映出这种动力尚未形成持续稳定的支撑。从价格走势的核心驱动因素来看，此次新房均价的上涨并非全品类、全区域的普涨，而是由一二线核心城市的高端升级住宅项目集中入市所带动，呈现出典型的“结构性拉涨”特征。

数据背后的现实逻辑清晰且具体：1月期间，上海、成都、杭州等一线及强二线城市集中推出了一批高端改善型住宅项目，这类项目多位于城市核心地段，拥有优质的配套资源、稀缺的景观优势与精细化的产品设计，单套总价较高，成交规模虽占整体市场的比例有限，但对均价的拉动作用却十分显著。以上海为例，1月入市的多个徐汇滨江、陆家嘴板块的高端项目，单套售价最高达数干万元，开盘后去化效果良好，这类项目的成交直接推高了城市新房均价，进而带动全国百城均价实现环比上涨。

与之形成鲜明对比的是，在百城样本中，多数城市的新房价格并未出现上涨，甚至部分城市仍处于下行通道。据相关机构统计，在监测的城市中，有超六成城市的新房价格环比持平或下跌，普通刚需盘、远郊盘仍面临着以价换量的压力，去化速度缓慢。这意味着，当前新房市场的价格上涨，本质上是高端产品的“局部狂欢”，而非整个市场的全面复苏，普通购房者感知到的市场温度，与统计数据呈现的“上涨”之间存在明显偏差。

从同比数据来看，一二线核心城市新房价格实现同比上涨，反映出核心城市房地产市场的基本面依然稳固，需求端存在较强的韧性；而三四线城市新房价格则延续了同比下跌的态势，市场仍处于存量消化的深度调整期。这种价格走势的分化，进一步印证了当前新房市场的回暖具有明显的结构性与区域性特征，并非行业整体触底反弹的标志。

（二）二手房市场：跌幅收窄企稳信号显现，核心城市供需关系改善

与新房市场的结构性上涨相对应，2026年1月全国二手房市场呈现出“跌幅收窄、成交回暖”的积极变化，成为开年市场的一大亮点。数据显示，1月全国百城二手房价格环比下跌0.85%，相较于2025年12月0.97%的环比跌幅，收窄0.12个百分点，这是二手房市场跌幅连续多月收窄的延续，释放出市场逐步企稳的重要信号。

二手房市场的积极变化，主要集中在一线及强二线核心城市，这类城市的二手房成交规模回升、库存压力缓解、价格逐步止跌，供需关系正在向良性方向发展。以上海为例，2026年1月二手房网签成交量持续走高，截至1月20日已突破14000套，链家平台二手房成交量环比上月同期上涨15%，成交价格暂时止住下跌趋势；更为关键的是，上海二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降20%左右，库存去化压力显著降低，供需关系逐渐趋于平衡。深圳二手房市场同样表现亮眼，2026年1月1日至18日，当地中介平台二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%，部分配套成熟、地段稀缺的小区成交均价已出现回升，改善型需求成为成交主力，800万元-1000万元价位段的二手住宅成交占比明显提升。

北京二手房市场在新政加持下，观望情绪也在逐步消解，2025年12月二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高，2026年1月成交热度延续了年末的翘尾行情，客户主动看房、签约的意愿显著增强。除了一线城市，武汉、青岛、大连等新一线城市和二线核心城市的二手房市场也出现积极变化，部分核心板块的挂牌价企稳回升，有效连接数、带看量等先行指标均出现不同程度的增长，反映出市场信心正在逐步修复。

二手房市场的企稳回暖，并非偶然现象，而是政策利好持续释放、需求端逐步激活、库存压力缓解等多重因素共同作用的结果。一方面，2025年年末以来，中央及地方出台了一系列稳楼市政策，包括降低住房增值税征收率、延续换购住房个税退税政策、下调商业用房首付比例等，显著降低了二手房交易成本，刺激了改善型置换需求的释放；另一方面，核心城市二手房库存的持续下降，使得供需关系从供过于求逐步向供需平衡转变，价格下跌的动力减弱，为市场企稳奠定了基础。此外，居民就业收入预期的逐步改善，也使得部分积压的购房需求开始释放，进一步推动了二手房市场的成交回暖。

需要注意的是，二手房市场的积极变化同样具有明显的区域性，三四线城市二手房市场仍处于深度调整期，价格继续下跌，成交规模难以有效回升。这类城市人口持续外流，购房需求不足，存量房源积压严重，即使政策利好不断释放，也难以形成有效的需求支撑，二手房市场的企稳回暖仍需时日。

（三）新房与二手房市场的联动效应：结构性分化下的互补与博弈

在当前的房地产市场格局中，新房与二手房市场并非相互独立，而是存在着紧密的联动效应，这种效应在结构性分化的背景下，呈现出“核心城市互补、三四线城市博弈”的特征。

在一线及强二线核心城市，新房与二手房市场形成了良性互补。一方面，核心城市新房市场以高端改善型项目为主，总价较高，面向高净值人群，而二手房市场则覆盖了刚需、刚改、改善等多个需求层级，产品类型丰富，价格区间跨度大，能够满足不同购房者的需求，成为刚需群体的主要选择，两者在需求端形成了错位竞争，共同支撑了城市房地产市场的稳定；另一方面，二手房市场的回暖，带动了改善型群体的置换需求，部分二手房业主出售房产后，会选择购置新房中的高端改善项目，形成“卖旧买新”的良性循环，进一步推动了新房市场的成交。例如，上海、深圳的二手房成交回暖，直接带动了当地高端新房项目的去化，形成了新房与二手房市场的联动上涨。

而在三四线城市，新房与二手房市场则呈现出明显的博弈关系。这类城市新房市场库存高企，开发商为了去化存量，不断推出降价促销活动，新房价格持续走低；而二手房市场由于业主惜售心理较弱，加上房源品质参差不齐，价格也处于下行通道，新房与二手房之间形成了价格竞争。在购房需求有限的情况下，购房者更倾向于选择价格更低、配套更完善的新房，导致二手房市场成交进一步萎缩，而新房市场的以价换量，又进一步压低了二手房的价格，形成了恶性循环。这种博弈关系，使得三四线城市的新房与二手房市场均难以实现企稳回暖，成为当前房地产市场调整的重点区域。

二、区域分化的本质：城市基本面决定市场走势

2026年1月房地产市场的核心特征之一，便是区域间的深度分化，一二线核心城市与三四线城市走出了截然不同的市场行情，这种分化并非短期政策或市场因素导致的偶然现象，而是由城市人口流动、产业支撑、资源禀赋、库存状况等基本面因素决定的长期趋势。开年首月的市场表现，只是这种长期趋势在新年的延续与凸显，城市基本面的差异，最终决定了房地产市场的走势与未来发展潜力。

（一）一二线核心城市：人口与产业双支撑，市场韧性凸显

一线及强二线核心城市能够在开年实现新房价格上涨、二手房市场企稳回暖，核心原因在于其拥有坚实的基本面支撑，人口持续流入、产业基础雄厚、公共资源优质，这些因素共同构成了房地产市场需求的核心驱动力，使得市场具备较强的韧性与抗风险能力。

人口持续净流入，是核心城市房地产市场需求的根本保障。房地产市场的长期发展，本质上是人口增长与人口结构变化的反映，人口流入意味着购房需求的持续增加，为市场提供了稳定的需求支撑。数据显示，长三角、珠三角、成渝三大城市群作为我国经济发展的核心区域，年均人口流入量超过600万，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等核心城市，凭借优质的教育、医疗、就业资源，成为人口流入的主要目的地。人口的持续流入，不仅带来了大量的刚需购房需求，也催生了改善型、投资型购房需求，为房地产市场的稳定发展奠定了人口基础。以杭州为例，作为长三角城市群的重要城市，近年来依托数字经济等新兴产业吸引了大量年轻人口流入，2025年常住人口持续增长，直接推动了当地房地产市场的需求释放，1月高端住宅项目的热销，与人口流入带来的改善型需求密切相关。

产业基础雄厚，是核心城市房地产市场稳定的经济支撑。房地产市场的发展与城市经济发展水平高度相关，产业基础决定了城市的就业机会、居民收入水平，进而影响购房者的支付能力与购房意愿。一线及强二线核心城市均拥有完善的产业体系，涵盖了金融、科技、高端制造、现代服务业等多个领域，产业附加值高，就业机会多，居民收入水平稳步提升，为购房需求的释放提供了坚实的经济保障。以上海为例，作为我国的经济中心，金融、航运、贸易、科技等产业高度发达，2025年经济总量持续增长，居民可支配收入稳步提升，高收入群体规模不断扩大，成为高端住宅项目的主要消费群体，支撑了新房市场的结构性上涨；深圳依托高新技术产业的发展，培育了大量的高收入群体，改善型与高端购房需求旺盛，推动了二手房市场的企稳与新房市场的热销。

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公共资源优质，提升了核心城市房产的稀缺性与保值性。核心城市的房产，不仅是居住产品，更是与教育、医疗、交通等公共资源绑定的稀缺资产，优质的公共资源使得核心城市的房产具备较强的保值增值能力，成为高净值人群资产配置的重要选择，也吸引了大量刚需群体前来置业。例如，上海、北京的核心城区，拥有优质的中小学教育资源和顶级的医疗资源，这类区域的房产即使价格较高，也始终保持着较高的成交热度；成都、杭州等新一线城市，凭借良好的城市环境、完善的公共配套，成为宜居城市的代表，吸引了大量外地购房者，进一步推动了当地房地产市场的发展。

库存压力相对较小，供需关系趋于平衡。与三四线城市相比，一线及强二线核心城市的房地产库存压力显著较低，尤其是核心城区的优质房源，库存去化周期已降至健康区间。数据显示，2025年上海新房核心区去化周期已降至15个月的健康区间，二手房库存挂牌量连续9个月下降，供需关系逐步趋于平衡；深圳、北京等一线城市的库存状况也较为良好，供需矛盾相对缓和。库存压力的缓解，使得核心城市的房地产市场无需通过大幅降价来实现去化，价格具备较强的稳定性，为市场企稳回暖提供了基础。

（二）三四线城市：人口外流与库存高企，市场调整压力持续

与一二线核心城市的市场韧性形成鲜明对比，三四线城市房地产市场在2026年1月延续了深度调整的态势，新房价格环比、同比均出现下跌，二手房市场跌幅也未出现明显收窄，市场企稳回暖仍面临着巨大的压力。这种压力的根源，在于三四线城市人口持续外流、产业支撑薄弱、库存高企、公共资源匮乏等基本面问题，这些问题相互交织，使得三四线城市房地产市场的需求端持续萎缩，供给端则面临着沉重的存量消化压力。

人口持续净流出，是三四线城市房地产市场需求萎缩的核心原因。近年来，我国人口流动呈现出“向核心城市、城市群集聚”的明显趋势，三四线城市由于就业机会有限、公共资源相对薄弱，成为人口净流出的主要区域。数据显示，2025年三四线城市人口净流出达312万人，大量年轻劳动力向一线及强二线核心城市转移，使得三四线城市的购房需求持续萎缩。人口外流不仅导致刚需购房需求减少，也使得改善型购房需求难以释放，因为年轻人口的外流，意味着城市的消费能力与发展潜力下降，购房者对房产的保值增值预期降低，购房意愿也随之减弱。以部分中西部县城为例，近年来人口持续外流，县城内的新房项目即使降价促销，去化速度依然缓慢，部分项目去化周期超过40个月，市场陷入了“降价无人买”的困境。

产业支撑薄弱，制约了居民支付能力与购房意愿。三四线城市的产业结构普遍较为单一，多以传统制造业、农业、服务业为主，产业附加值低，就业机会有限，居民收入水平增长缓慢，甚至部分城市因产业衰退导致就业岗位减少，居民支付能力受到严重制约。与核心城市相比，三四线城市缺乏高附加值的新兴产业，难以吸引高端人才，也难以带动居民收入水平的提升，这使得购房者即使有购房意愿，也缺乏足够的支付能力。此外，产业支撑薄弱也导致三四线城市的经济发展稳定性较差，居民对未来的收入预期较为悲观，进一步抑制了购房需求的释放，使得房地产市场难以形成有效的需求支撑。

库存高企，成为三四线城市房地产市场调整的主要压力。三四线城市房地产市场的库存问题，由来已久，在过去的行业扩张期，大量房企涌入三四线城市拿地开发，导致新房供给大幅增加；而随着人口外流、需求萎缩，新房去化速度缓慢，库存持续积压，形成了严重的供需失衡。数据显示，2025年三四线城市广义库存去化周期普遍超过30个月，部分县城甚至高达47.6个月，远高于18个月的合理去化周期；2026年1月，三四线城市新房库存仍处于高位，开发商为了消化存量，不得不继续采取降价促销的策略，导致新房价格持续下跌，形成了“库存高企-降价促销-价格下跌-购房者观望”的恶性循环。

除了新房库存高企，三四线城市的二手房库存也面临着积压的问题。由于新房价格持续下跌，二手房业主的惜售心理较弱，大量存量房源涌入市场，而购房需求有限，使得二手房市场也陷入了供过于求的困境，价格持续下跌。库存高企的背后，是三四线城市房地产市场的供给与需求严重错配，过去的开发节奏未能与城市的人口增长、需求变化相匹配，导致大量房源积压，成为市场调整的沉重包袱。

公共资源匮乏，降低了三四线城市房产的吸引力。与一二线核心城市相比，三四线城市的教育、医疗、交通等公共资源相对匮乏，优质的公共资源主要集中在少数核心城区，大部分区域的公共配套不完善，这使得三四线城市的房产缺乏稀缺性与保值性，难以吸引外地购房者，也难以满足本地居民的改善型需求。例如，三四线城市的中小学教育质量与核心城市存在较大差距，医疗资源也相对薄弱，居民为了让子女接受更好的教育、享受更好的医疗服务，往往选择向核心城市迁移，这进一步加剧了三四线城市的人口外流与房地产市场的需求萎缩。

（三）城市群视角下的区域分化：核心板块崛起与非核心区域沉沦

在区域分化的大趋势下，城市群内部的分化也日益明显，无论是长三角、珠三角这样的成熟城市群，还是成渝、长江中游这样的新兴城市群，都呈现出“核心板块崛起、非核心区域沉沦”的特征，这种分化比城市层级之间的分化更为细致，也更能反映出房地产市场的真实需求走向。

城市群的核心板块，通常是城市群内的核心城市主城区、产业园区、交通枢纽等区域，这些区域拥有优质的公共资源、完善的产业配套、便捷的交通条件，人口持续流入，购房需求旺盛，房地产市场具备较强的韧性。例如，长三角城市群的上海徐汇滨江、杭州未来科技城、苏州工业园区等核心板块，珠三角城市群的深圳南山、广州天河、东莞松山湖等核心板块，成渝城市群的成都天府新区、重庆两江新区等核心板块，这些区域的房地产市场在2026年1月均表现良好，新房价格上涨，二手房成交回暖，成为城市群内房地产市场的“领头羊”。这些核心板块的崛起，本质上是城市群发展过程中资源集聚的结果，优质的资源向核心板块集中，使得这些区域的房产具备了更高的价值与更强的保值增值能力，成为购房者的首选。

而城市群内的非核心区域，主要包括核心城市的远郊板块、城市群内的三四线城市、县城等，这些区域缺乏资源集聚的优势，人口外流明显，产业支撑薄弱，房地产市场面临着巨大的调整压力。例如，上海的远郊板块、杭州的周边县城、深圳的临深片区部分区域，这些区域的新房市场库存高企，价格持续下跌，二手房市场成交低迷，即使在城市群整体发展向好的背景下，也难以实现企稳回暖。这些非核心区域的沉沦，反映出房地产市场的需求正在向核心板块集聚，购房者越来越注重房产的地段、配套、稀缺性，而非核心区域的房产由于缺乏这些优势，逐渐被市场边缘化。

城市群内部的分化，进一步印证了“房地产市场短期看政策、中期看土地、长期看人口”的规律，在人口向核心城市、核心板块集聚的大趋势下，城市群内的房地产市场将呈现出“强者恒强、弱者恒弱”的格局，核心板块的房地产市场将继续保持稳定发展，而非核心区域则需要经历漫长的存量消化与调整过程。

三、政策调整逻辑：从融资管控到结构优化，行业发展底层逻辑重构

2026年1月房地产市场的结构性变化，与行业政策的调整密切相关，尤其是融资监管政策的优化，成为影响市场走势与行业发展的重要因素。财联社与《中国房地产报》的报道显示，监管部门已不再要求房企每月上报“三道红线”相关指标，这一政策调整并非意味着融资管控的全面放松，而是行业融资监管从“一刀切”的规模管控，向“差异化”的结构优化转变的重要信号。与此同时，需求端政策持续发力，供给端政策精准施策，形成了“需求端激活、供给端优化、融资端调整”的政策组合拳，推动房地产行业发展的底层逻辑发生深刻重构。

（一）“三道红线”政策调整：从规模管控到风险化解，适配行业发展新阶段

2020年，为了限制房企盲目举债扩张，防范行业金融风险，监管部门推出了房企融资新规“三道红线”，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不得小于一倍，并对房企按“三道红线”达标情况进行分类，实施差异化的融资管控。2021年，“三道红线”政策扩展至数十家重点房企，监管部门要求它们每月上报相关指标，这一政策的实施，有效遏制了房企的盲目扩张行为，推动行业去杠杆、降负债，防范了系统性金融风险的发生。在“三道红线”政策的约束下，房企纷纷加快去化、缩减投资、降低负债，行业从高速扩张的规模时代逐步转向稳健发展的质量时代，大量高负债、高杠杆的房企面临着资金链压力，行业出清速度加快。

经过五年多的调整，房地产行业的发展环境与行业格局发生了深刻变化，房企的负债水平整体下降，行业金融风险得到有效释放，“三道红线”政策的实施目标已基本实现，这为政策的优化调整奠定了基础。2026年1月，监管部门不再要求房企每月上报“三道红线”指标，这一调整并非意味着融资管控的全面放松，而是基于行业发展新阶段的现实需求，对融资监管方式进行的优化，核心逻辑在于从“一刀切”的规模管控，转向“差异化”的风险化解，更好地适配行业的发展现状。

从政策调整的背景来看，当前房地产行业面临的核心问题，已不再是房企的盲目扩张，亚搏app官方网站而是部分房企的流动性风险化解与行业的平稳发展。在“三道红线”政策的持续约束下，大部分头部房企、央企国企已实现负债达标，资金状况相对稳健；而部分中小房企、出险房企则面临着资金链断裂、项目停工、债务违约等问题，成为行业风险的主要来源。此时调整“三道红线”的监管方式，不再要求每月上报指标，有助于减轻房企的行政负担，让房企将更多的精力投入到项目开发、存量去化与风险化解中；同时，也有助于监管部门将监管重心从规模管控转向风险监测，针对不同房企的实际情况实施差异化的监管，精准化解行业风险。

从政策调整的影响来看，此次“三道红线”政策的优化，对不同房企的影响存在明显差异。对于央企、国企及头部优质民企而言，这类房企本身负债水平较低，资金状况稳健，政策调整进一步稳定了其发展预期，有助于其加快项目开发、扩大市场份额，推动行业资源向优质房企集中；对于部分尚未出险但资金链紧张的中小房企而言，政策调整为其提供了一定的发展空间，有助于其通过加快去化、盘活资产来缓解资金压力，避免陷入流动性危机；而对于已出险的房企而言，政策调整并未改变其融资受限的现状，银行对其新增贷款的审批和监管依然从严把关，这类房企仍需通过债务重组、项目转让等方式化解风险，行业出清的趋势并未改变。

需要明确的是，“三道红线”政策的调整，并非融资管控的全面退出，而是监管方式的优化升级。相关报道明确指出，“总体来看，‘三道红线’政策已经基本退出房地产行业发展舞台”，但这并不意味着房企可以重回高负债、高杠杆的扩张老路，银行对房企的融资监管依然存在，尤其是对新增贷款的审批和监管，依然保持从严态势。监管部门的核心思路，是从过去的“限制举债”转向“引导稳健融资”，推动房企建立更加稳健的财务管理制度，实现负债水平与自身发展能力相匹配，促进行业的长期平稳健康发展。

（二）需求端政策：持续发力激活有效需求，精准对接市场需求层级

与融资端政策调整相配合，2025年年末以来，需求端政策持续发力，中央及地方出台了一系列针对性措施，从降低交易成本、优化信贷政策、支持改善型需求等多个方面激活房地产市场有效需求，形成了“精准施策、分层调控”的政策特征，与当前市场的结构性分化相适配，推动需求端的有效释放。

降低交易成本，是激活二手房市场、推动“卖旧买新”的重要举措。2025年年末，财政部、国家税务总局同步调整住房增值税政策，将个人销售不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%，显著降低了二手房的交易成本，刺激了二手房市场的成交回暖；同时，三部门延续支持居民换购住房个税退税政策至2027年底，进一步降低了改善型置换需求的交易成本，推动了“卖旧买新”“卖小换大”的良性循环。交易成本的降低，直接提升了购房者的购房意愿，尤其是改善型群体，成为二手房市场成交回暖的核心驱动力，而二手房市场的回暖，又进一步带动了新房市场的需求释放，形成了供需两端的良性互动。

优化信贷政策，降低购房者的置业门槛与资金成本。央行及金融监管部门持续优化房地产信贷政策，下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，部分城市根据自身实际情况，下调了首套房、二套房的首付比例与房贷利率，进一步降低了购房者的置业门槛；同时，金融监管总局推动城市房地产融资协调机制常态化运行，保障了房企合理的开发贷、按揭贷需求，确保了购房贷款的及时发放，提升了购房者的置业体验。信贷政策的优化，有效缓解了购房者的资金压力，尤其是刚需群体与改善型群体，置业门槛的降低使得部分积压的购房需求得以释放，成为市场企稳回暖的重要动力。

支持改善型需求，契合市场需求结构的升级趋势。当前房地产市场的需求结构，正从刚需为主向刚需与改善型需求并重转变，改善型需求成为市场的核心需求之一。针对这一趋势，各地政府出台了一系列支持改善型需求的政策，包括提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例、对二孩以上家庭买房给予优惠等，精准对接了改善型群体的购房需求。这些政策的实施，有效激活了改善型需求，推动了高端改善型住宅项目的成交，成为一二线核心城市新房价格上涨的重要支撑。例如，上海、杭州等城市对改善型需求的政策支持，直接推动了1月高端升级住宅项目的集中入市与热销，带动了城市新房均价的上涨。

因城施策，适配不同城市的市场特征与需求状况。在需求端政策的实施过程中，各地政府坚持因城施策、一城一策，根据自身城市的层级、市场走势、需求状况制定针对性的政策措施，避免了“一刀切”的调控方式。一线及强二线核心城市，政策重点在于支持改善型需求、激活二手房市场，推动市场企稳回暖；三四线城市，政策重点在于降低置业门槛、释放刚需需求，同时通过购房补贴、契税减免等方式刺激市场需求，缓解库存压力。因城施策的调控方式，使得需求端政策能够精准对接不同城市的市场需求，提升了政策的实施效果，推动了房地产市场的结构性企稳。

（三）供给端政策：控增量、去库存、优供给，推动市场供需结构平衡

在激活需求端的同时，供给端政策持续发力，围绕“控增量、去库存、优供给”的核心思路，出台了一系列针对性措施，从减少无效供给、消化存量库存、优化产品供给等多个方面入手，推动房地产市场供需结构的平衡，为行业的长期平稳健康发展奠定基础。

控增量，减少无效供给，优化土地市场供应。针对部分城市尤其是三四线城市土地供应过多、新房库存高企的问题，各地政府严格控制房地产新增用地供应，尤其是非核心区域的商住用地，大幅缩减土地出让规模，避免了无效供给的持续增加；同时，优化土地供应结构，增加核心城市、核心板块的优质土地供应，对接市场的改善型需求，推动产品供给的升级。此外，各地政府积极回购存量闲置土地，2025年发布的回购公告涉及土地2.2亿平方米，按容积率估算，可减轻约4亿平方米的库存压力，有效减少了土地市场的无效供给，推动了土地市场与房地产市场的供需平衡。

去库存，多措并举消化存量商品房，缓解房企资金压力。消化存量库存，是当前供给端政策的核心目标之一，各地政府通过政策引导、资金支持、模式创新等多种方式，加快存量商品房的去化速度，缓解房企的资金压力。2026年，中央安排3000亿元专项债用于收购存量商品房转为保障房，这些保障房价格比同地段商品房低30%以上，既能快速筹集保障房源，满足低收入群体的住房需求，也能直接帮房企变现滞销资产，缓解库存压力。各地政府也积极创新去库存模式，例如南充通过“以购代建、以需定购”模式，累计消化存量商品房约200万平方米，推动当地商品住宅去化周期从2024年1月的35.6个月大幅降至2025年11月的15.6个月；广州、深圳等核心城市也已常态化向社会征集符合条件的房源进行收购，转为保障房、安置房等，有效消化了存量库存。

优供给，推动产品升级，满足市场高品质需求。随着居民生活水平的提升，房地产市场的需求结构正从“有房住”向“住好房”转变，高品质、个性化、绿色化的住宅产品成为市场的主流需求。针对这一趋势，各地政府与房企共同推动产品供给的升级，大力发展“好房子”，在户型设计、绿色环保、智能科技、物业服务等方面提升产品品质，满足市场的改善型需求。例如，上海、成都等城市1月入市的高端升级住宅项目，均采用了绿色建筑标准，配备了智能安防、智能家居等系统，拥有精细化的户型设计与优质的物业服务，契合了市场的高品质需求，成为成交的主力。同时，现房销售趋势的推进，也倒逼房企提升产品品质，从过去的“快销售、慢开发”转向“快开发、强销售”的现房思维，推动行业产品品质的整体提升。

（四）政策组合拳的实施效果与未来趋势：托而不举，推动行业平稳转型

从2026年1月的市场表现来看，“需求端激活、供给端优化、融资端调整”的政策组合拳已取得初步成效，一二线核心城市市场企稳回暖，二手房市场跌幅收窄，行业风险得到有效缓解，市场信心逐步修复。但政策实施效果仍存在明显的区域性差异，三四线城市市场仍处于深度调整期，政策效果尚未充分显现，房地产市场的全面企稳回暖仍需政策的持续发力与市场的自我修复。

展望未来，房地产行业政策将延续“稳字当头、托而不举”的总基调，不会采取强刺激的调控方式，而是继续实施差异化、精准化的调控政策，推动行业的平稳转型与高质量发展。在融资端，监管部门将继续实施差异化的融资管控，支持优质房企的合理融资需求，精准化解出险房企的流动性风险，推动行业资源向优质房企集中；在需求端，政策将继续围绕降低交易成本、优化信贷政策、支持改善型需求等方面发力，进一步激活有效需求，推动“卖旧买新”的良性循环；在供给端，政策将继续坚持“控增量、去库存、优供给”的核心思路，加快存量库存消化，推动产品供给升级，优化市场供需结构。

同时，政策将更加注重与城市发展、民生保障的结合，推动房地产行业与实体经济的协同发展。例如，将存量商品房转为保障房，既消化了库存，又完善了住房保障体系；推动城市更新与老旧小区改造，既提升了居民的居住品质，又带动了房地产市场的需求释放；支持房企参与保障性住房、租赁住房建设，既拓展了房企的发展空间，又完善了多层次的住房供应体系。通过政策的引导与支持，推动房地产行业从单一的住宅开发，向城市更新、保障性住房、租赁住房、物业服务等多元化领域发展，实现行业的平稳转型与高质量发展。

四、行业发展趋势研判：结构性分化成常态，高质量发展成主线

2026年1月的房地产市场表现，为全年行业发展奠定了基调，结合市场数据、区域分化、政策调整等多重因素来看，未来房地产行业将呈现出“结构性分化成常态、高质量发展成主线、行业格局加速重构”的发展趋势，行业将彻底告别普涨普跌的时代，进入精耕细作、品质为王、差异化竞争的新阶段。

（一）市场格局：结构性分化将长期存在，核心资产价值凸显

未来房地产市场的结构性分化，将从城市层级、区域板块延伸至产品类型、房企品牌，成为行业发展的长期常态，这种分化的本质，是市场需求向优质资源、优质产品、优质房企集聚的结果，核心资产的价值将进一步凸显，而非核心资产则面临着贬值与出清的压力。

从城市层级来看，一线及强二线核心城市将继续保持市场稳定，房价具备较强的稳定性与保值性，成交规模将稳步回升；普通二线城市将呈现出分化态势，拥有产业支撑、人口流入的城市将逐步企稳，而产业薄弱、人口外流的城市则将继续调整；三四线城市及县城将经历漫长的存量消化过程，房价仍有下行压力，成交规模难以有效回升，部分城市的“鹤岗化”现象将持续蔓延。这种城市层级的分化，将使得房地产市场的需求进一步向核心城市集聚，核心城市的房地产市场将成为行业发展的“压舱石”。

从区域板块来看，城市群内的核心板块将继续崛起，成为房地产市场的核心需求区域，这些板块的房产将具备较高的升值潜力；而核心城市的远郊板块、城市群内的非核心区域，将继续面临着库存高企、需求不足的压力，房产价值将逐步贬值。购房者在置业选择时，将更加注重板块的资源禀赋、产业前景与发展潜力，核心板块的优质房源将成为市场的“香饽饽”。

从产品类型来看，高端改善型、绿色智能型、配套完善型的住宅产品将成为市场的主流需求，这类产品的成交占比将持续提升，价格也将保持稳定；而普通刚需盘、远郊盘、品质较差的房源，将继续面临着以价换量的压力，部分房源甚至会出现无人问津的情况。产品类型的分化，将倒逼房企加快产品升级，提升产品品质，满足市场的高品质需求。

在结构性分化的市场格局下，核心资产的价值将进一步凸显。所谓核心资产，即位于核心城市、核心板块，拥有优质配套、稀缺资源、高品质产品的房产，这类房产不仅具备居住功能，更具备保值增值能力，成为高净值人群资产配置的重要选择，也成为刚需群体的置业首选。未来，房地产市场的投资逻辑将发生深刻变化，从过去的“遍地开花”转向“精选核心”，只有核心资产才能在市场调整中保持价值稳定，实现保值增值。

（二）行业发展：从规模扩张到高质量发展，产品力成为核心竞争力

随着房地产行业告别高速扩张的规模时代，进入结构性调整的新阶段，行业发展的主线将从“规模为王”转向“品质为王”，高质量发展成为行业发展的核心目标，产品力将成为房企的核心竞争力。

在过去的规模时代，房企的核心竞争力在于拿地能力、融资能力与扩张速度，只要能够拿到低价土地、获得充足融资，就能通过快速开发、快速销售实现规模扩张；而在高质量发展的新阶段，房企的核心竞争力将转向产品力、服务力与运营能力，只有能够打造出高品质的产品、提供优质的物业服务、实现高效的项目运营，才能在市场竞争中占据优势。

产品力的提升，将成为房企发展的核心抓手。未来，房企将更加注重产品的户型设计、绿色环保、智能科技、工程质量等方面，打造符合市场需求的高品质产品。例如，在户型设计上，将更加注重空间的利用率与居住的舒适度，满足不同家庭结构的需求；在绿色环保上，将积极采用绿色建筑材料、节能技术，打造低碳环保的住宅产品；在智能科技上，将融合智能家居、智能安防、智能社区等系统，提升居民的居住体验；在工程质量上，将加强质量管控，打造精品工程，提升产品的品质与口碑。

物业服务的重要性将进一步提升，成为房企提升品牌价值与市场竞争力的重要途径。随着居民生活水平的提升，购房者对物业服务的要求也越来越高，优质的物业服务不仅能够提升居民的居住体验，还能提升房产的保值增值能力。未来，房企将更加注重物业服务的品质提升，加强物业服务团队的建设，完善物业服务体系，提供多元化、个性化的物业服务，从传统的保洁、安保，向社区养老、社区教育、社区商业等多元化服务延伸，打造高品质的社区生活。

项目运营能力的提升，将成为房企实现稳健发展的重要保障。在市场结构性分化、政策持续调整的背景下，房企的项目运营能力直接关系到项目的去化速度、资金回笼效率与利润水平。未来，房企将更加注重项目的前期调研、产品定位、市场推广与销售策略，根据市场需求与区域特征，打造符合市场需求的产品，制定精准的市场推广与销售策略，加快项目去化，提高资金回笼效率；同时，将加强项目的成本管控与资金管理，降低项目开发成本，防范资金链风险，实现项目的稳健运营。

（三）房企格局：行业出清加速，资源向优质房企集中

在房地产市场结构性分化、行业高质量发展的背景下，房企的行业格局将加速重构，行业出清速度将进一步加快，资源将向优质房企集中，形成“强者恒强、弱者出清”的行业格局。

一方面，央企、国企及头部优质民企将凭借资金优势、品牌优势、产品优势与运营优势，进一步扩大市场份额，成为行业发展的主导力量。这类房企资金状况稳健，融资渠道畅通，能够获得充足的开发资金；品牌知名度高，市场口碑好，购房者认可度高；产品品质优良，能够满足市场的高品质需求；运营能力强，能够实现项目的高效开发与快速去化。在行业调整期，这类房企将抓住市场机遇，通过收购兼并、项目合作等方式，整合行业资源，扩大市场布局，进一步提升市场竞争力。

另一方面，中小房企、高负债房企及出险房企将面临着严峻的生存压力，行业出清速度将进一步加快。这类房企资金链紧张，融资渠道受限，难以获得开发资金；品牌知名度低，产品品质较差，市场认可度低；运营能力弱，项目去化速度慢，资金回笼效率低。在市场调整与政策调控的双重压力下，这类房企要么通过股权转让、项目转让等方式被优质房企整合，要么因资金链断裂而破产倒闭，行业出清将成为常态。

除了房企之间的整合，房企的发展模式也将发生深刻变化，从过去的重资产开发转向轻重资产并举，部分房企将逐步剥离重资产业务，转向轻资产运营，如代建、物业运营、城市更新等领域。轻资产运营模式能够降低房企的资金压力，提高资金使用效率，实现多元化发展，成为房企转型的重要方向。例如，部分房企通过参与保障房代建、商业项目运营等轻资产业务，实现了业绩的稳定增长，为企业的转型发展奠定了基础。

未来，房地产行业的房企格局将呈现出“寡头主导、多元发展”的特征，央企、国企及头部优质民企将占据市场的主导地位，中小房企则将在细分市场、区域市场中寻找发展机遇，部分房企将转向轻资产运营，实现多元化发展。行业格局的重构，将推动房地产行业的集中度进一步提升，行业发展更加规范、稳健。

（四）住房体系：多层次住房供应体系逐步完善，租购并举成为主流

随着房地产行业的高质量发展，我国的住房供应体系也将逐步完善，从过去的以商品住房为主，转向“商品住房+保障性住房+租赁住房”的多层次住房供应体系，租购并举成为住房制度的主流方向，满足不同群体的住房需求。

商品住房将继续发挥市场的决定性作用，满足中高收入群体的住房需求，推动产品品质的持续提升，实现高品质、个性化的住房供应；保障性住房将进一步扩大覆盖范围，通过收购存量商品房、新建保障性住房等方式，增加保障房源供应，满足低收入群体、新市民、青年人的住房需求，完善住房保障体系；租赁住房将成为住房供应体系的重要组成部分，通过市场化运营、政策支持等方式，增加租赁住房供应，培育发展住房租赁市场，满足流动人口、新市民的租房需求，推动租购并举的住房制度落地实施。

多层次住房供应体系的完善，将有效缓解房地产市场的供需矛盾，满足不同群体的住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。同时，也将推动房地产行业的多元化发展，房企不仅可以参与商品住房开发，还可以参与保障性住房、租赁住房的建设与运营，拓展发展空间，实现多元化发展。

2026年1月的房地产市场，以结构性回暖的表现开启了新一年的发展序幕，新房市场的微涨、二手房市场的跌幅收窄，释放出市场企稳的积极信号，但这种回暖并非全行业的普涨复苏，而是一二线核心城市与三四线城市、高端产品与普通刚需产品、优质房企与中小房企之间深度分化的结果。深入解析市场数据背后的逻辑，不难发现，当前房地产市场的走势，是城市基本面、政策调整、行业发展阶段等多重因素共同作用的结果，反映出行业正处于从高速扩张向高质量发展转型的关键时期。

区域分化的本质，是城市人口、产业、资源等基本面的差异，这种差异将长期存在，推动房地产市场的需求进一步向核心城市、核心板块集聚，核心资产的价值将进一步凸显；政策调整的逻辑，是从过去的“一刀切”管控向差异化、精准化调控转变，融资端的优化、需求端的激活、供给端的调整，形成了推动行业平稳转型的政策组合拳，重构了行业发展的底层逻辑；行业发展的趋势，是结构性分化成为常态，高质量发展成为主线，产品力成为房企的核心竞争力，行业格局加速重构，资源向优质房企集中。

对于购房者而言，当前的市场格局意味着置业选择需要更加理性、精准，应更加注重城市的基本面、板块的发展潜力与产品的品质，核心城市、核心板块的优质房源将是置业的首选；对于房企而言，行业的转型意味着发展模式需要深刻变革，应摒弃规模扩张的老路，转向精耕细作的高质量发展，以产品力、服务力、运营能力构筑核心竞争力，在结构性分化的市场中寻找发展机遇；对于行业而言，告别普涨时代后的结构性调整，并非行业的衰退，而是行业走向成熟、规范、高质量发展的必经之路，通过市场的自我修复与政策的精准调控，房地产行业将逐步实现平稳转型，成为支撑国民经济平稳发展的重要产业。

展望未来，房地产行业仍将是我国国民经济的重要支柱产业，在满足居民住房需求、推动城市发展、促进经济增长等方面发挥着重要作用。随着多层次住房供应体系的逐步完善、行业高质量发展的持续推进、市场供需结构的不断优化，房地产行业将逐步走出结构性调整的周期，实现长期平稳健康发展，为我国经济社会的高质量发展提供坚实支撑。在这个过程中，结构性分化将成为行业发展的常态，而适应这种分化、把握核心机遇，将是所有市场参与者的必修课。