2026年开年，楼市政策红利密集释放，首套房贷利率跌破4%、换房退税政策延期、城市更新加速推进等信号叠加，让“房价重启上涨”的讨论再度升温。尤其“三重底共振”概念的浮现，更引发市场对楼市拐点的遐想。所谓三重底，即政策底、市场底与资金底的叠加显现，这是否意味着2026年房价将正式启动全面上涨模式？答案并非简单肯定，需穿透表象，从三重底的核心逻辑、区域分化现实与长期趋势中寻找答案。

政策底筑牢：精准托底而非大水漫灌

2026年楼市政策底已明确筑牢，且呈现“精准化、差异化、可持续”的鲜明特征，告别了以往大水漫灌的刺激逻辑。这一轮政策调整始于2025年，中央以“防风险、稳预期、促转型”为核心，构建“人房地钱”要素联动机制，地方层面配套政策密集落地，形成全方位托底体系。

需求端，减负政策持续加码。首套房贷利率降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至进入“2字头”区间，房价收入比降至历史合理水平，有效降低刚需与改善群体置业成本。换房退税政策延长至2027年底，一线城市逐步放宽限购限制，杭州、成都等强二线城市推出最高300万元人才购房补贴，精准释放合理住房需求。供给端，政策聚焦“提质增效”，20余城出台“好房子”建设导则，绿色建材、智慧社区成为品质住宅标配，符合标准的房源较同地段普通住宅溢价达10%-20%。同时，存量市场加速激活，二手房带押过户全国推广，城中村改造从“大拆大建”转向“有机更新”，推动行业从增量扩张向存量迭代转型。

值得注意的是，当前政策基调始终坚守“托而不举”底线，坚决杜绝投机炒房。房地产税试点已扩至10省，若2026年渐进式推开，短期可能带来5%~8%的一次性折价，长期则进一步抑制投机，巩固居住属性核心地位。这种政策导向下，房价缺乏全面暴涨的支撑，更多是为市场筑底稳预期。

市场底显现：跌幅收窄但分化加剧

历经近四年调整，2026年楼市市场底特征逐步显现，全国整体呈现“L型触底、跌幅收窄”态势，kaiyun体育app但绝非全面上涨的信号。数据显示，全国70城新房和二手房价格分别较峰值回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四线城市跌幅超20%，价格泡沫基本挤压完毕。2026年新建商品住宅均价跌幅预计收窄至-1%~0%，市场底部支撑逐步形成。

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市场底的核心特征的是结构性分化加剧，“冰火两重天”格局彻底固化。一线核心城市凭借稀缺资源与稳定需求，成为率先企稳回升的板块。北京、上海、深圳等城市年均人口净流入超50万，教育、医疗、就业资源高度集中，核心区域房价预计实现2%~3%的温和上涨，近地铁、靠产业园的品质盘将领涨，跑赢通胀不成问题。强二线城市则呈现“核心回暖、远郊承压”的态势，杭州、成都、武汉等产业基础扎实的城市，整体房价维持0%~2%的微涨或持平，回暖行情集中在改善型房源与核心板块。

与之形成鲜明对比的是，弱二线及以下城市仍深陷调整周期。三四线城市普遍面临人口净流出、库存高企问题，2026年跌幅虽收窄至±3%，但仍将低位震荡，部分缺乏产业支撑的城市可能长期徘徊。四线及以下城市形势更为严峻，住房空置率已达25%以上，亚搏app官网版房价年均跌幅或维持在-8%~-15%，部分县级市房价可能回归2015年水平，投资属性基本消失。这种分化意味着，市场底是“结构性底部”，而非“全域性底部”。

资金底支撑：流动性宽松但精准滴灌

资金层面的宽松为楼市提供了重要支撑，形成三重底中的资金底逻辑。从宏观流动性看，广义货币M2规模持续增长，居民储蓄存款突破160万亿，较2019年翻番，市场“弹药充足”。但与以往资金大规模流入楼市不同，当前资金呈现“精准滴灌”特征，更多流向优质项目与核心区域。

融资端，政策为房企纾困提供明确支持。2025年专项债限额达4.4万亿元，创近六年新高，“白名单”贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付，有效缓解房企现金流压力。截至2025年底，近20家房企完成全部或部分债务重组，旭辉、融创等头部企业实现境内外整体重组，行业风险化解取得实质进展。资金监管与房企信用挂钩机制不断完善，确保资金真正用于项目建设与交付，而非投机炒作。

对购房者而言，低利率环境降低了资金成本，叠加首付比例下调，置业门槛显著降低。但居民杠杆率已触顶，房贷压力对消费的挤出效应凸显，新增信贷空间有限，“越跌越不买”的预期循环仍难以快速打破，制约了资金向楼市的大规模流入。资金更多流向刚需与改善性合理需求，进一步强化了市场的结构性特征。

三重底共振下：无普涨，有分化

政策底、市场底、资金底的三重共振，确实为2026年楼市提供了底部支撑，终结了此前的单边下跌态势，但这并不意味着房价将正式启动全面上涨模式。本质而言，这一轮共振是行业从高速增长向高质量发展转型中的阶段性企稳，而非新一轮普涨周期的开端。

制约全面上涨的核心因素依然存在：人口层面，全国人口净减少态势不可逆，25-39岁置业主力人群持续萎缩，需求总量收缩成为定局；预期层面，市场信心修复需要时间，“买涨不买跌”的传统逻辑短期内难以扭转；政策层面，“房住不炒”的定位始终未变，坚决防范楼市泡沫重演。未来楼市的核心逻辑，将从“有无房产”转向“优质与否”，从“全域普涨”转向“核心溢价”。

对不同群体而言，需精准把握市场节奏：刚需购房者可抓住政策红利与价格洼地窗口期，优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的中小户型；改善型购房者可利用“卖旧买新”政策，置换品牌房企开发、物业优质的品质盘，兼顾居住升级与资产保值；投资者需彻底摒弃炒房思维，仅可少量配置一线核心区稀缺次新房，核心目标从“增值”转向“保值”。

2026年的三重底共振，是楼市转型的重要信号，而非上涨的启动按钮。全国楼市无普涨，核心资产有溢价，劣质资产遇寒冬，将是全年市场的主旋律。抛弃普涨幻想，认清分化本质，才是穿越市场周期的理性选择。