要是现在还有人怀疑上面“稳楼市”的决心，那真是有些看不清眉眼高低了。咱们别扯太远，就看最近这一个月。从上面定调子，再到各个地方开“两会”，“着力稳定房地产市场”这句话，几乎成了所有文件的重中之重。

以前几年，大家也喊救市。那时候救的是房企，保的是交楼。到了2026年开局，逻辑全变了。这一回，救的不是谁的资金链，救的是整个市场的流动性，以及咱们普通人的信心。

我们得把话摊开来说。楼市现在起不来，卡在哪儿？

很多人觉得是大家兜里没钱。这话只说对了一半。真正的死结在于，需求动不起来。咱们把现在的买房需求拆开看，无非就是两块：刚需、改善。

刚需这块，数据摆在那。2025年过完，咱们国家的城市化率已经到了67.89%。这离发达经济体70%的门槛，真就是一步之遥。以前指望进城务工的老乡来接盘，现在进城的人变少了。不管怎么着急，每年新增的刚需就那么点，天花板大家都能看得见。

所以，现在的路只有一条：盯着改善需求动手。

这块蛋糕有多大？中指院对“十五五”做过测算，也就是2026年到2030年这几年，只要我们每个人住的地方能宽敞个2.1平米，就能带出大概20.3亿平米的增量。

咱们拿个数据比一下。截至2025年底，新房库存大概是7.6亿平米。改善需求的潜力，是库存的三倍还要多。这账算得明明白白，只要这块需求动了，楼市回暖根本不是问题。

但是，路好找，脚难迈。

这两年大家日子过得紧巴，增收不容易，手里即便有点钱也不敢乱动。这时候让大家卖了老房换新房，没有外力推一把，这事儿根本成不了。

其实前两年，不少地方试过水。主要是政府与国企下场，去收开发商手里的存量房。当时的算盘是把库存买下来做保障房。结果呢？动静不大。

原因很简单，账算不过来。那时候收购奔着“抄底”去，价格压得太狠。开发商卖一套亏一套，kaiyun体育app卖完钱不够还债，手里资产还没了，最后资不抵债。所以后来开发商没动力，地方也推不动。

路再难也得走，这是释放需求的唯一出口。咱们能看懂的道理，国家心里更有数。

到了2026年，风向彻底转了。多地确定重启收购之路。这一次，枪口不再对准开发商，而是瞄准了我们普通人手里的二手房。

这招棋走得高明。业内叫“C端突围”。这一回，房子“收购大潮”真的来了。看看这1月份的动静，每一条都透着新意：

济南在1月14日冲在了前面。当地媒体报了，济南提出全款收旧房1000套。不管旧房在哪个区，只要符合条件，小程序登记，平台按数据定价，一次性付清全款。

这里面有个细节太关键。中间省了中介压价，也省了等买家贷款那些麻烦事。最重要的是，不做强制绑定。房子卖给国家，钱到手了，愿意买新房就买，愿意存银行就存。这种不强买强卖的态度，亚搏app下载才是信心的来源。

海口在1月22日跟进。那边的路子是整栋、整单元收，面积卡在120平米以内。

上海静安区紧接着在1月26日爆出消息，拟收购老公房。虽然条件严点，要求面积70平米以内，总价400万以内，但这可是个大信号。一线城市的核心区也下场了。

上海易居房地产研究院的严跃进有个观点，我们很认同。省会城市开始收老旧房，示范效应极强。这就像第一块多米诺骨牌，预计后面几个月，库存压力大的城市都会跟进。

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当然，我们得清醒点。老旧房源那么多，国家不可能全部兜底。这一波操作的核心，还是希望通过收旧房，把你手里的“死资产”变成“活资金”，把水搅活。

作为普通人，最关心的肯定是：到底哪类房子容易被收走？

结合各地动作，这事儿其实有定论。从2026年开始，这2类房产迎来收购潮的概率最大。

第一类，面积小、总价低的刚需房。

看各地标准，基本都卡在这个杠杠上。一线城市像上海，卡在70到80平米；二三线城市宽裕点，120到140平米。为啥？这些房子收回来是要做保障房、人才房的。面积太大的豪宅，政府收回来没法租给刚毕业的大学生，财政也扛不住那个总价。手里有“老破小”或者小户型，这次是个解套的机会。

第二类，地段好的老旧房。

这话听着绕，解释一下就懂。房龄太新，价格死贵，收购成本太高。那些房龄虽老，但位置在主城区、配套全的房子，反而是香饽饽。这部分业主想换房的意愿最强，是“置换主力军”；而且这些地段好租，收回来做保障性租赁住房，不愁没人住。

接下来得聊聊大家最揪心的价格。

很多人担心，政府收购会不会像收废品一样压价？

这点完全不用担心。这次逻辑与当年收开发商库存完全不同。地方现在的目的，是改变低迷的市场预期。如果开个地板价，谁会卖？谁又会拿着这点钱去买新房？

有些地方收房，那个小区市场成交均价惨得很，6000元一平米，挂一年没人问。但是政府收购，顶楼的实际收购价直接给到了8000元。

这多出来的2000块，不是冤大头，是买信心的溢价。这一弄，小区业主心态稳了，觉得房子还值钱，恐慌性抛售立马停了。

更有意思的是，政策越来越人性化。像济南那种模式，允许“只卖旧不买新”。这才是大格局。

咱们算笔账。如果只为了去库存，搞“以旧换新”，收几千套旧的卖几千套新的，对于几十亿平米的大盘子，这点量不够塞牙缝。

但如果像现在这样，政府通过高于市场价收购，在各个板块树立价格标杆，哪怕只收一小批，带来的预期转变却是巨大的。这是在告诉所有人：房地产流动性回来了，资产价格有底。

只要大家相信手里房子能变现，相信资产不缩水，被压了三年的消费欲望，才有可能释放。