2026年开年以来，楼市政策红利密集释放，首套房贷利率跌破4%、换房退税政策延期、城市更新加速推进等信号叠加，让“房价重启上涨”的讨论再度升温。“大反转”“告别下跌”“上涨通道开启”等论调刷屏全网，既让刚需群体陷入“该不该下手”的纠结，也让投资者重新燃起对房地产市场的期待。但历经近四年的深度调整，全国房价整体回调幅度显著，部分城市跌幅超20%，此时断言“上涨通道正式开启”，显然需要穿透表象，结合政策导向、市场规律、人口结构等核心因素，进行理性分析与审慎判断。2026年房价确实有望告别单边下跌的态势，但“全面上涨”并非现实，结构性分化才是市场主旋律，所谓“上涨通道”，更多是核心城市、优质板块的局部行情，而非全域普涨的复刻。
政策底的筑牢，是2026年房价告别下跌的核心支撑，也是“反转论”的主要依据。作为“十五五”开局之年，2026年房地产政策导向发生根本性调整，从以往的“被动救市”转向“主动筑底、精准托底”，构建起“人房地钱”要素联动的完整政策体系，坚决守住“防风险、稳预期、促转型”的底线。住建部明确提出加快构建房地产发展新模式，聚焦“控增量、去库存、优供给”，为行业转型划定清晰路径。
需求端，减负政策持续加码，有效降低置业门槛、释放合理需求。截至2026年1月，全国首套房贷利率已降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至进入“2字头”区间，房价收入比降至历史合理水平，大幅缓解了刚需群体的月供压力。换房退税政策延长至2027年底，一线城市逐步放宽限购限制，杭州、成都等强二线城市推出最高300万元人才购房补贴，精准对接刚需与改善群体需求。
供给端，政策聚焦“好房子”建设，新版《住宅项目规范》正式落地，要求住宅层高不低于3米、4层起加装电梯，推动住宅品质全链条升级，符合标准的优质房源较同地段普通住宅溢价达10%-20%。同时，浙江、四川等省份通过专项债券收购存量商品房用作保障房，加速存量市场去化，缓解供需失衡压力。此外，现房销售制推进、预售资金监管强化、融资“白名单”制度落地，有效防范交付风险，重构行业信任体系，为市场企稳奠定基础。
市场底与资金底的共振，进一步强化了房价止跌的态势，但并未形成全面上涨的支撑。从市场层面看，历经四年调整，全国楼市已呈现“L型触底、跌幅收窄”的特征，价格泡沫基本挤压完毕。数据显示，全国70城新房和二手房价格分别较峰值回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四线城市跌幅超20%。2026年新建商品住宅均价跌幅预计收窄至-1%~0%，市场底部支撑逐步形成。更为关键的是，二手房市场出现明显筑底信号：30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，部分板块甚至超过3%，远超银行存款利率；部分城市土地起拍地价已超过周边二手房房价，出现“地价倒挂”现象；2025年底以来，二手房挂牌量开始下降，市场惜售情绪显现，这些都是市场自我筑底的重要信号。
资金层面，流动性宽松为楼市提供了重要支撑，但呈现“精准滴灌”特征，而非大水漫灌。当前广义货币M2规模持续增长，居民储蓄存款突破160万亿，市场“弹药充足”，但资金更多流向优质项目与核心区域。融资端，2025年专项债限额达4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，亚搏app官方网站有效缓解房企现金流压力，近20家房企完成债务重组，行业风险化解取得实质进展。对购房者而言，低利率环境叠加首付比例下调，置业门槛显著降低，但居民杠杆率已触顶，房贷压力对消费的挤出效应凸显，“越跌越不买”的预期循环仍难以快速打破，制约了资金向楼市的大规模流入，也决定了房价难以出现全面暴涨。
尽管政策、市场、资金形成三重支撑，让2026年房价告别下跌成为大概率事件，但断言“上涨通道正式开启”，仍需警惕三大核心制约因素，认清“结构性分化”的本质，摒弃“普涨幻想”。首先，人口结构不可逆的变化，决定了住房需求总量收缩的长期趋势。当前我国人口净减少态势持续，25-39岁置业主力人群不断萎缩，我国家庭户人均居住面积已达41.76平方米，剔除自建房后城镇人均住房面积约30平方米，住房“短缺时代”已彻底结束，需求总量收缩成为定局，缺乏需求支撑的全面上涨无从谈起。
其次，城市分化持续固化，“冰火两重天”的格局将长期延续。这种分化不仅体现在一二线与三四线城市之间，更贯穿于同一城市的不同板块。一线核心城市凭借人口集聚、产业支撑与优质配套，成为率先企稳回升的板块，北京海淀、上海陆家嘴等核心区域次新房价格预计实现2%~3%的温和上涨，跑赢通胀不成问题。强二线城市呈现“核心回暖、远郊承压”的态势，杭州、成都等产业基础扎实的城市，整体房价维持微涨或持平，回暖行情集中在改善型房源与核心板块。而弱二线及以下城市仍深陷调整周期，三四线城市普遍面临人口净流出、库存高企问题，2026年跌幅虽收窄，但仍将低位震荡，部分缺乏产业支撑的城市可能出现“鹤岗化”现象；四线及以下城市住房空置率已达25%以上，房价年均跌幅或维持在-8%~-15%，投资属性基本消失。
最后，政策“托而不举”的底线与房地产税试点扩围，进一步抑制投机炒作，巩固居住属性核心地位。2026年房地产税试点已扩围至10个城市，二套房按评估价的0.5%-1%征收，三套房及以上税率上浮，叠加持有成本攀升——一套100㎡房产每年物业费、取暖费等支出数千元，多套房家庭运维压力巨大，“以租养贷”失效，彻底打破了“囤房增值”的投机幻想。政策的核心目标是推动行业回归居住本质，而非刺激房价暴涨，这也决定了2026年楼市难以开启全面上涨通道。
综合来看，2026年中国房价确实将迎来重要转变——告别此前的单边下跌态势，进入“底部企稳、结构性分化”的新阶段，这是政策引导、市场规律与时代需求共同作用的必然结果。但“告别下跌”不等于“全面上涨”，“底部企稳”也不意味着“上涨通道开启”。所谓的“大反转”，是行业从高速增长向高质量发展的转型反转，是市场从普涨普跌向精准分化的格局反转，而非房价重回暴涨轨道的行情反转。
对于不同市场参与者而言，需摒弃幻想、精准应对：刚需群体可抓住政策红利与市场底部窗口，优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的中小户型，兼顾居住需求与资产安全性；改善型购房者可利用“卖旧买新”政策，置换品牌房企开发、物业优质的品质盘，享受“好房子”带来的居住升级与资产保值；投资者需彻底摒弃炒房思维，仅可少量配置一线核心区稀缺次新房，核心目标从“增值”转向“保值”，果断处置非优质资产。
2026年，房地产行业野蛮生长的时代彻底终结，一个更健康、更理性、更贴近民生需求的市场新格局正在形成。房价不再是全民追捧的“增值工具”，而是回归居住本质的“生活载体”。所谓“上涨通道正式开启”的论调，本质是对政策利好与市场信号的过度解读，认清分化现实、坚守理性需求，才是穿越市场周期的正确选择。
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