前两天，跟一个亲戚聊天，他说得特别后悔。
当年他们家住在90年代的6层楼梯房，楼层还不算太高，但就是觉得每天爬楼累，一咬牙一跺脚，换了一套电梯房。
结果这几年下来，两边的走势完全反着来：
他原来那套楼梯房，小区赶上了老旧小区改造，又成功加装了电梯，同户型单价从2万多涨到3万多；他现在住的这套电梯房，公摊大、物业贵，房子挂牌了半年，看房的人寥寥无几，中介劝他再降价试试。
这其实不是个例。
很多朋友都在问同一个问题：5年之后，到底是楼梯房更值钱，还是电梯房更值钱？
一、大背景：大家越来越怕爬楼
先看一组很扎心的数据。
官方统计，到2024年底，全国60岁以上老年人口已经突破3.1亿，占总人口的22%，我国已经正式进入“中度老龄化”社会；
而且，预计2030年前后，中国将进入“65岁以上老年人口占比超20%”的超级老龄化社会。
简单说：老人只会越来越多。
对很多老人来说，五六层的楼梯房，年轻时不觉得什么，年纪大了真的是“上不去、下不来”。
有调查显示，超过六成的65岁以上老人存在不同程度的爬楼困难，很多人最后只能把活动范围缩水在自家那几十平米里。
这就带来一个非常现实的问题：
同样地段、同样年代，有没有电梯，直接影响好不好住、好不好卖。
二、新规一出：4层以上必须装电梯，楼梯房变成“稀缺存量”
再来看一个关键政策。
2025年出台的国家标准《住宅项目规范》明确规定：
新建住宅最高入户层为四层及以上，或者最高入户层楼面距离室外设计地面超过9米，每个单元至少要设置一台电梯。
翻译成人话就是：
以后新盖的房子，只要是四层往上，基本都得有电梯。
也就是说：
传统的多层楼梯房，从“主流产品”变成“存量特殊产品”，新增几乎没有了；
老楼梯房要么成功“升级”成带电梯的小区，要么慢慢被边缘化。
三、老楼加装电梯：能改的楼梯房，相当于多了一条命
这几年，国家和地方对老旧小区改造、加装电梯真的是各种推。
在2026年的“大规模设备更新和以旧换新”政策里，kaiyun体育app专门把“老旧小区加装电梯”纳入新增补贴范围，直接解决了过去很多项目“启动难”的问题；
北京、武汉、常德等城市都出台了专门的管理办法和补贴标准，明确4层及以上楼梯房可以申请加装电梯，表决规则也改成“双三分之二参与、双四分之三同意”，不再搞“一票否决”。
真到现实里，加装电梯带来的变化非常直接：
北京朝阳区一个老小区，加装电梯后，同户型单价从2.8万/㎡涨到3.2万/㎡，涨幅超过14%；
广州、深圳一些核心区的楼梯房，加装电梯之后，半年到一年内普遍涨20%–30%，而且挂牌周期明显缩短。
简单说：
能改得动的楼梯房，相当于“中彩票”，既保住了楼梯房的得房率，又补上了电梯的短板；
改不动的楼梯房，大概占六成左右，因为结构、管线或者业主反对，根本装不上——这类房子未来大概率只能靠低楼层撑着。
四、楼梯房：潜力股 vs 刚需房
咱们把楼梯房拆开来看。
能加装电梯的楼梯房，其实是“潜力股”：
得房率高：公摊一般只有10%–15%，同样写着100平，实际到手85–90平，亚搏app官方网站比电梯房多出10–15㎡的使用面积；
地段成熟：大部分建在配套、学区都比较老牌的地方；
老旧小区改造：外墙翻新、管线更换、增加停车位、绿化提升，一套组合拳下来，小区从“老破小”变成“老而不破”，居住体验上去了。
但现实也很残酷：
大约六成老楼梯房，因为结构、场地、管线或者业主意见不统一，根本加装不了电梯。
这类楼梯房，未来的市场表现基本会是：
1–3层“黄金楼层”，刚需、老人、带孩子的家庭都愿意接手，价格相对坚挺；
4层及以上，流动性越来越差，尤其是5、6层，慢慢变成“只有愿意爬楼的人才买”的窄众市场。
所以，楼梯房不是一刀切地更值钱或更不值钱，而是：
低楼层+能装电梯，就是“小赢家”；
高楼层+装不了电梯，就是“纯刚需自住房”。
五、电梯房：优质电梯房稳，普通电梯房尤其是超高层拖后腿
再来看电梯房。
优质电梯房，典型特征是：
一二线核心区或强二线的成熟板块；
物业靠谱、小区管理好；
公摊不算夸张、车位充足、楼栋不过高（最好是18层以内）。
这类电梯房的优点非常直接：
流动性好：很多城市核心区电梯房，挂牌一两个月就能成交，银行贷款评估价也更高；
对老人、小孩、带大件物品的家庭都友好，是现代家庭的主流选择。
但普通电梯房，尤其是超高层电梯房，问题就多了：
1）公摊太大
楼梯房公摊一般在10%–15%，电梯房常常在25%–30%；
买一套“100平电梯房”，实际使用面积可能只有70–75平；
这等于你多花几十万，买的是电梯井、管道井、楼梯间这些“看不见的空间”。
2）持有成本高
物业费：很多电梯房在2.5–4元/㎡/月，而楼梯房普遍只有0.5–1.8元/㎡/月；
按一套房90平米算，一年物业费差个一两千很正常；
电梯本身还有维保费、年检费、电费，这些钱最终都是业主分摊。
3）未来还有“换电梯大坑”
电梯的设计寿命一般15–20年，更换一部电梯动辄几十万；
现在很多高层住宅都是上世纪末、本世纪初建的，电梯已经接近或者超过“退休年龄”；
加上电梯故障率会随年龄上升，困人、停运的事不少见，以后维修只会越来越频繁。
4）安全与消防隐患
真正遇到火灾等紧急情况，多层楼梯房的居民跑下来可能就1分钟左右；
高层电梯房疏散十几层甚至三十多层，时间要长得多，消防云梯一般只能到17–18层，再高层基本要等消防救援。
过去上海胶州路高层大火那种惨痛案例，已经把高层逃生的难度展示得很清楚。
市场数据也说明问题：
2025年“金九银十”楼市收官时，高层电梯房是价格下跌的重灾区，不少地方挂牌半年甚至一年都卖不掉；
与之相比，核心区优质电梯房、加装电梯后的楼梯房，反而相对坚挺。
六、城市分级 + 楼层分层：谁更值钱，看你站在哪个位置
还有一个很现实的问题：你在哪座城、在哪一层。
一二线城市核心区的楼梯房：
因为土地稀缺，很多老楼梯房虽然房龄大，但地段、学区、配套摆在那；
一旦被纳入旧改和加装电梯计划，价格涨幅往往跑赢周边普通电梯房；
特别是2–3层，既有楼梯房的高得房率，又不太受爬楼困扰，被称为“黄金楼层”。
远郊超高层电梯房：
配套多年落不下来，通勤时间长，库存又大；
有电梯也没用，大家宁愿买近一点的楼梯房，也不要“又远又高”的电梯房；
这类房未来最容易变成“有价无市”。
三四线城市的情况：
新房供应充足，电梯房并不稀缺；
反而是核心区的楼梯房，因为地段好、公摊低、总价低，在本地刚需眼里挺香；
当然前提是地段足够好、配套成熟，否则任何房子都不好卖。
最后一句话：
5年后，“楼梯房”和“电梯房”谁更值钱？
答案其实很明显——房子是用来住的，也是将来可能要卖的。
把自家房子的“地段、楼层、能不能装电梯、将来好不好卖”这四件事想清楚，你就已经跑赢大多数人了。
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