过年那几天，亲戚饭桌上聊得最多的话题，一定离不开房子。

有人说：“这价格都跌成这样了，差不多到底了吧，该咬牙上车了。”

也有人说：“你看看我老家那套，挂了一年都没人看，趁早能卖赶紧卖，不然真要砸手里。”

同样一个楼市，两拨人完全相反的判断。

问题在于：2026年，到底该咬牙买房，还是趁早卖房？

内行人的答案其实很简单——这题不是靠情绪站队，而是靠算账。

结合最近这一两年的市场走势和政策变化，我给你拆成4条很接地气的建议，看完你再决定怎么动。

建议一：先问自己——是“真刚需”，还是“怕踏空”？

很多人纠结买不买，嘴上说的是“价格”，心里想的其实是“安不安稳”。

如果家里工作基本稳定、孩子上学要落户、丈母娘/老婆已经在催了，这种就是真刚需。

对刚需来说，2026年其实还算一个相对友好的窗口期：

首套房利率已经在3字头，有的城市低至3.05%，公积金利率更低，首付比例最低可以到15%；

换房个税退税政策延长到2027年底，公积金贷款额度提高，多孩家庭还有额外补贴；

开发商为了走量，很多项目折扣、车位赠送、物业费赠送都很实在，现房和准现房占比也越来越高，烂尾风险明显下降。

但刚需也有红线：月供最好别超过家庭月收入的30%，别把日子过得连吃顿像样的饭都要算着来。

反过来，如果你只是怕以后“更贵”“被别人落下”，那反而可以更佛系一点。

因为一旦你预期落空，房子就会从“资产”变成“心疙瘩”。

建议二：城市和板块，决定了房子是资产，还是包袱

现在的楼市，已经不是“全国一盘棋”，而是“一个城一个样”。

一线、强二线核心区，像北京金融街、上海陆家嘴，这种地方的优质房子，仍然被资本当成“硬通货”，价格相对抗跌，有的甚至还有小幅上涨。

而很多三四线城市，从高点下来已经跌了30%–40%，有的地方甚至出现“鹤岗化”趋势，几万块就能买一套。

内行人买房，就记三条：

一线、强二线：优先选主城区、近地铁、三甲医院/好学校/大商场3公里内的品质次新房或现房，别贪便宜冲远郊大盘。

普通三四线：只买自己真正要住的房子，亚搏手机app下载别把它当成“必涨资产”。

老家县城、人口净流出小城：有一套自住够用，多了就真的要考虑是不是负担。

一句话：地段和城市，比装修和户型更重要。

建议三：多套房家庭，别只看价格，先看现金流

对多套房家庭来说，2026年是个“算细账”的年份。

以前很多人持有多套房，靠的是上涨预期和低持有成本。这两个条件一旦变了，逻辑就完全不同。

你要算三笔账：

房租能不能覆盖物业费+取暖费+资金成本？

空置期是不是越拉越长，几个月没人租？

如果卖掉，换成别的资产或者还掉负债，你会不会更踏实？

内行人的操作思路，一般是这样的：

优质房：一线、强二线核心区，配套好、能租出去、也好卖的房子，可以留着吃租+抗通胀。

普通房：三四线主城区、二线远郊、老破小，有换城或换板块需求的话，可以考虑择机置换掉，别硬扛。

劣质房：远郊大盘、文旅盘、没产业没人气的“概念盘”，哪怕降价也要认真考虑出手，因为越往后越可能“卖不掉+租不出”。

很多多套房家庭现在的真实感受是：房子越多，心越累，因为空着也在“漏钱”。

建议四：别把“等等看”当万能药，给自己划几条硬线

最坑人的，就是一句“再等等”。

买房人，如果遇到同时满足这四个条件的，基本可以下手：

你是刚需，不是怕踏空；

城市是一线或强二线，板块在核心区或近地铁；

配套成熟（学校、医院、商场齐全）；

月供不超过家庭收入的30%。

别总想着抄到绝对最低点，没谁能做到，买到一个“相对合理+自己负担得起”的价位，就算赢了。

卖房人，如果你的房子符合下面两条以上，就要认真考虑“趁早卖”：

城市人口净流出、没有像样产业；

配套很差，3公里内没好医院、好学校、大商场；

挂牌超过半年，看房的人越来越少；

空置超过一年，而且租金连物业费都覆盖不了。

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卖了之后，如果有更稳的资金去处，或者明确的消费/债务需求，那就不必再纠结“会不会卖早了”。

最后说句大实话：

2026年的楼市，已经彻底告别了闭眼买房都赚的时代。

但这也绝不等于“谁卖谁对、谁买谁错”。

真正决定你命运的，不是“咬牙”或者“趁早”这两个词，而是你手里拿的是什么样的房、自己是什么需求、现金流扛不扛得住。

买房先咬自己的真实需求，卖房先卖拖累现金流的差房子。

房子这道题，最怕的不是买早了、卖早了，而是根本没算账就跟着情绪走。