2026年刚开始，很多地方的首套房贷款利率已经低于4%，有些甚至降到3%左右，换房子可以享受退税优惠，银行放款速度也快，政策环境显得比较宽松，但看看数据就发现，全国70个重点城市的新房价格比最高点下跌超过10%，二手房跌得更厉害，跌幅超过17%，三四线城市的部分地区房价直接回到2017年的水平，下跌幅度比预想的还要大。

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这背后不是市场暂时歇息，而是支撑楼市二十年的几根大柱子全都松动了，过去靠城镇化拉人进城买房，现在人口出现负增长，以前指望年轻人接手房子，可25到39岁的人群数量每年都在减少，居民借钱买房的负担已经接近极限，房子建得多卖得少，大家也不再相信“买了就能涨价”，这几件事叠加在一起，不是周期问题，是基础彻底改变了。

全国房价不会一起反弹，2025年前三季度，200个城市发布了470多条新政策，限购和限贷基本放开，利率降到历史低点，房价收入比也创下新低，从4月开始，有12个城市的新房价格不再下跌，5个城市的二手房市场开始回暖，但这不代表需求恢复，只是下跌速度减慢，很多人仍在观望。

真正动起来的地方不多，北京、上海、深圳这些大城市每年净流入人口超过50万，教育医疗和工作机会集中，核心区域房价平稳上涨百分之二到三，这不算暴涨，但至少没有跟着整体市场往下跌，杭州、成都、武汉这些强二线城市还在通过产业吸引人，核心地段勉强微涨，可远郊的楼盘依然没人理会，挂牌半年也卖不出去。

较弱的二线城市和更小的城市就比较困难，亚搏app官网人口不断向外流动，房子盖得多导致库存积压，2025年房价普遍下跌5%到10%，2026年跌幅可能缩小到3%左右，但整体还是在低价位徘徊，四线及以下城市情况更加麻烦，空置率超过25%，年轻人离开后不再回来，房价可能继续下跌8%到15%，有些小县城的房价已经接近2015年的水平，投资基本没有希望。

接下来要看三个关键变量，政策态度已经明确是托住底线不搞大刺激，不会像以前那样大量放水，人口方面出生率如果上不去，买房的人只会越来越少，房地产税试点已扩大到十个省份，2026年真的推开后，短期内一些地方房价可能一次性下跌百分之五到八，长期来看会把炒房这条路彻底堵死。

对普通人来说，别再指望闭眼买房都能涨价了，刚需的人要盯住一线城市或强二线城市的核心区域，优先考虑现房，别贪图大户型，通勤方便、生活配套齐全更重要，想改善住房的人可以趁着“卖旧买新”政策换一套好点的房子，但千万别碰那些高密度、离地铁几公里远的远郊楼盘，至于投资，现在真的不适合炒房，除非只用很少的钱，买一线城市里稀缺的次新房，目标也不是赚多少，而是尽量别亏太多。

现在买房不能只看全国均价，要具体到哪个城市、哪块地段、哪种房子，同一个城市里，可能这条街的房价在涨，隔壁那条街却在跌，我有个朋友去年在杭州老城区买了一套小两居，今年挂牌价多了三万，但旁边新区差不多价格的新楼盘，挂了半年还没卖出去，这种差别不是运气决定的，是位置和房子本身的条件在起作用。